House-Home-Mortgage-Property-Hands-700x450

Придобиване на имот по давност

Законът за собствеността гласи, че правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закон.

 

Какво означава да придобием имот по давност?

Давността е период от време, с изтичането на който законодателят свързва настъпването на определени правни последици. Законът познава два вида давност – погасителна и придобивна. При погасителната давност, с изтичането на определен период от време, определени права се погасяват. Например, с изтичането на 5 годишен срок се погасява правото на кредитора по договор за заем, да претендира връщането на заетата по договора сума по принудителен ред.

При придобивната давност, с изтичането на определен период от време и при наличието на предвидените в закона предпоставки, за определено лице възниква право на собственост върху дадена вещ /движима или недвижима/.

Правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години.

Правото на собственост по давност върху движима вещ се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години.

 

Какво е владение и какво е значението му за давността?

Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго. Иначе казано – ползвате дадена къща например, като своя– сложили сте й ключалки, от които само Вие имате ключове, живеете в имота, стопанисвате го, съседите на имота познават Вас като собственик, не допускате трети лица да се ползват от имота без Ваше съгласие и т.н. Изобщо – ползвате се от въпросния имот с пълното съзнание, че си е Ваш и никой друг не може да влиза в него без Ваше съгласие.

Законът дори установява презумпция, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

Какво значи добросъвестно владение? Чл.70 от ЗС гласи, че владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Добросъвестността се предполага до доказване на противното. Представете си следната хипотеза – закупили сте си апартамент, сделката е изповядана пред нотариус, платили сте на продавача продажната цена и вече дори сте се нанесли в имота и живеете в него като пълноправен собственик. След известно време обаче се оказва, че човекът, от който сте закупили апартамента, не е бил собственик на имота. Това автоматично означава, че и Вие не сте станал собственик /никой не може да прехвърли права, които сам не притежава/, но сте в позицията на добросъвестен владец. Така, ако сте владял имота в продължение на 5 години, то Вие може да се позовете на придобивната давност.

След като вече обяснихме какво означава „добросъвестно” владение, можем да си изясним какво означава „недобросъвестно” владение. Най-просто казано, Вие сте в позицията на недобросъвестен владелец, когато сте завладял даден имот, знаете, че той е чужд, но го владеете и ползвате като свой. Тогава, за да придобиете собствеността върху имота по давност, е необходимо да го владеете непрекъснато в продължение на 10 години, през тези 10 години действителният собственик на имота, или трето лице, не трябва да е прекъсвал Вашето владение, нито чрез фактически действия, нито чрез правни. Такава хипотеза е например, ако няколко лица притежават в съсобственост даден недвижим имот и в един момент, единия от собствениците на имота започне да го владее и ползва като свой изцяло, препятствайки правата на другите съсобственици – грубо казано като не ги допуска до имота и не им позволява да го ползват, а в същото време не им заплаща и наем за това, че сам той ползва целия имот.

 

И така… владеете  даден имот вече повече от 10 години, но нямате документ за собственост.

Спецификата при придобиването по давност е, че то настъпва по силата на закона, автоматично, а не по силата на правна сделка. Добре, обаче, ние не разполагаме с никакъв документ и на практика никой не знае, че сме придобили даден имот по давност, а отделно от това, ако искаме да продадем на трето лице въпросния имот – не можем, защото нотариусът ни изисква документ за собственост.

В случая има два варианта – да заведете съдебно дело и да искате от съда да признае за установено, че Вие сте собственик на недвижимия имот в следствие на давностно владение. Такова дело е възможно само, ако има срещу кого да насочите претенцията си. В примера със съсобствения имот, собственикът, който е завладял цялата вещ като своя, би могъл да предяви установителен иск срещу останалите собственици и да иска от съда да го признае за единствен собственик на вещта, като изключи другите от съсобствеността.

Ако обаче притежавате даден имот, например нива, която знаете, че е била на дядо Ви, той цял живот я е обработвал, после и родителите Ви са я обработвали, а сега и Вие, но нямате документ за собственост – то тогава бихте могли да се снабдите с т.нар. нотариален акт по обстоятелствена проверка за придобиване на имот по давностно владение. Това е специално, нотариално производство, което се развива пред нотариусът и ако са налице предвидените в закона предпоставки /освен изтеклата придобивна давност/ нотариусът Ви издава нотариален акт, с който Ви признава за собственик на въпросната нива.

 

Не всички имоти могат да се придобиват по давност.

Имоти, които са публична общинска или публична държавна собственост, не могат да се придобиват чрез давностно владение.

Не могат да се придобиват по давност и имоти/вещи придобити чрез престъпление. Например, крадецът не може да стане собственик на откраднатия от него автомобил, дори и да го владее 100 години.

Коментирай

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.