1383539313.php_

Прекратяване на договор за наем

Договорът за наем е може би най-често срещаният договор, който се сключва ежедневно. Всеки от нас, поне веднъж в живота си, вероятно е сключвал договор за наем, било в позицията на наемодател, било в позицията на наемател.

Договорът за наем обичайно се сключва в писмена форма. В самия договор, страните обикновено уговарят някакви общи клаузи за прекратяване, например при изтичане срока на договора, с едномесечно предизвестие, при неизпълнение на дадена клауза и т.н.

Когато договорът за наем е с уговорен срок на действие, страните трябва да внимават за следната хипотеза – съгласно чл.236 от ЗЗД ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Това означава, че наемното правоотношение се счита продължено, като договорът за наем се „трансформира” в безсрочен. В този случай прекратяването става с отправяне на предизвестие един месец по-рано.

Ако въпреки изричното противопоставяне на наемодателя, наемателят продължи да ползва имота, то той дължи на наемодателя обезщетение за ползването и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. В този случай договорът за наем не се счита продължен. Напротив, в този случай, наемателят ползва имота без правно основание и именно затова ще дължи обезщетение на наемодателя. Последният от своя страна, както сме обяснили в друга наша статия, за да извади наемателя от имота, ще трябва да заведе съдебно дело.

Добре е предизвестието да бъде отправено писмено, по възможност с нотариална покана. Няма особено изискване за текста на предизвестието –достатъчно е да го формулирате така, че да е ясна волята Ви да прекратите наемния договор.

Прекратяването на договор за наем, който е безсрочен, става също чрез отправяне на писмено предизвестие един месец по-рано. В договора страните са свободни да си уговорят и по-дълъг срок на предизвестие. При неспазване срока на предизвестието, неизправната страна по договора дължи обезщетение, обичайно в размер на един месечен наем.

В практиката се е наложило при подписване на договор за наем да се заплаща т.нар. депозит, който служи, за да може наемодателят да се удовлетвори от него в случай на неправомерно прекратяване на договора или неизпълнение от страна на наемателя на задължението му да заплаща сметките за битови нужди – ток, вода, парно, газ и пр., или пък за извършване на ремонт, ако в имота са нанесени някакви щети в следствие ползването от наемателя.

Обичайно, при подписване на договор страните пристъпват с добросъвестни намерения и с очакване, че всяка от тях ще изпълни задълженията си по договора. Често обаче нещата се объркват. Ето защо прекратителните клаузи в договора за наем не следва да се подценяват като някаква формалност. Преди да се задължите по наемен договор е добре внимателно да прочетете при какви условия можете да го прекратите, без да сте неизправна страна и да дължите обезщетение. Не са малко случаите, при които в договора е записано, че същият се прекратява с 2 или 3 месечно предизвестие, и то отправено преди изтичане на срока на договора, а в случай, че се отправи по-рано се дължи неустойка в размер на всички оставащи наеми до края на договора. Имайте предвид, че в гражданското право действа принципа на свобода на договарянето и на страните е предоставена много голяма свобода при уговаряне на клаузите по договора. Императивните разпоредби в ЗЗД са по-скоро изключение. Друг основен принцип, освен свободата на договаряне, е че договорите имат сила между страните на закон.

Това означава, че може да се окажем обвързани от договор, пълен с неизгодни за нас клаузи, но по силата на тези принципи, посочени по-горе, ще сме длъжни да го изпълняваме.

Нещо повече, договорът за наем може да е сключен и между търговци. И ако в договора между нетърговци страните могат да възразят, че предвидената в договора неустойка е прекомерна, то между търговци подобно възражение е недопустимо от гледна точка на закона. В примера, който дадохме по-горе, за договор за наем при който е предвидено, че прекратяването става само с 3-месечно предизвестие, отправено преди датата на изтичане на договора, а в случай, че се отправи по-рано – дължими са всички наемни вноски до края на договора, може да се окаже така, че вие, в качеството си на търговец, трябва да заплатите една огромна неустойка.

Коментирай

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.