agent-handing-contract-pen-keys-to-sign_573x300

Предстои ми да сключа договор за наем на недвижим имот- какво трябва да знам?

Отдаването под наем на недвижими имоти е изключително популярна дейност. Може би на всеки от нас поне веднъж му се е случвало да сключва договор за наем – било то като наемодател, било като наемател.

 

Какво трябва да знаем преди да сключим договор за наем на недвижим имот?

Правната уредба на договора за наем е в чл. 228 – чл.239 Закон за задълженията и договорите. С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена.

Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка.

Обичайно, договорът за наем се сключва в писмена форма, но тя не е задължителна от гледна точка на закона. Препоръчително е обаче, договорът да се сключи в писмена форма, с цел по-точна и ясна регламентация в отношенията между страните.

Преди да подпишете наемния договор е важно да се уверите, че наемодателят, който е вписан като насрещна страна – действително е собственик на имота. Ако последният не е собственик на имота, то той трябва да е оправомощен от собственика да отдава имота под наем – например с пълномощно, или ако сам той е наемател – в неговия договор за наем, следва да има клауза за преотдаване.

Лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление /тоест, не са собственици на имота, а са например пълномощници/, могат да сключват договор за наем за не повече от 3 години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, от законова гледна точка се приема, че той има сила за 3 години.

От няколко години, с измененията на Правилника по вписванията, се предвиди, че договорът за наем на недвижим имот, когато е сключен за срок по-дълъг от една година, подлежи на вписване в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Въпреки това, много хора умишлено не вписват договорите за наем, основно с цел да си „спестят” дължимите данъци.

 

Защо е необходимо да вписваме договора за наем?

Ако сме наематели на недвижим имот, следва да знаем, че съгласно чл.237 от ЗЗД, „при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър” – това означава, че ако собственикът на имота реши да го продаде, новият собственик не може да ни изгони, преди да е изтекъл подписаният между нас и предишния собственик договор за наем.

Друга гаранция в подобна хипотеза е наличието на достоверна дата на договора за наем. Тоест, ако сме подписали договора за наем пред нотариус и той е удостоверил подписите ни – датата на която е удостоверил подписите ни се счита за достоверна. Законът предвижда, че при прехвърляне на имота, ако договорът има достоверна дата, е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.

Ако обаче няма достоверна дата – договорът се счита за безсрочен, което означава, че новият собственик може да ни покани във всеки един момент да напуснем имота.

Допълнителна гаранция, която ни дава нотариалното удостоверяване, е фактът, че нотариусът, все пак ще се увери, преди да удостовери подписа на наемодателя, или че той е собственик на имота, или че има необходимата представителна власт да отдава имота под наем.

Ето защо, ние Ви считаме, че е по-добре винаги да сключвате писмен договор за наем, пред нотариус, а също и да вписвате договора в Имотния регистър.

Само по този начин сте гарантирани в максимална степен, от една страна, че сключвате договор с лице, което е собственик/пълномощник, а от друга – че ако собственикът реши да прехвърли имота на трето лице, новият собственик няма да може да ви изгони от там, а ще трябва да се съобрази с подписания наемен договор.

 

Задължително минимално съдържание на договора за наем

Както вече казахме, писмената форма на договора за наем не е задължителна /ако е за срок под една година/, но е препоръчителна, за по-голяма сигурност и яснота в отношенията между страните.

В договора за наем задължително се посочват страните – наемодател и наемател. Следващото нещо е да се посочи точно имотът, който ще се отдава под наем – вид, предназначение, адрес.

Важен елемент от договора разбира се е наемната цена – нейният размер, условията при които ще се заплаща – срок, начин на плащане.

Срокът на договора също е съществен елемент. Той се уговаря свободно от страните.

Считам, че това са основните и задължителни елементи на договора за наем, по които страните следва да постигнат съгласие, за да се стигне до сключване на договор между тях. Законът за задълженията и договорите предвижда правата и задълженията, които възникват за страните по едно наемно правоотношение. Тоест, ако в договора за наем не бъде уговорено друго, то относно правата и задълженията  на страните се прилагат разпоредбите на Закона за задълженията и договорите. По-важните от които са следните:

  1. Ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета;
  2. Ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на цената или да развали договора, както и да претендира обезщетение;
  3. Важно е да се отбележи обаче, че наемодателят не носи отговорност, ако вещта има недостатъци, за които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство;
  4. Разноските по ремонти на поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновеното ползване на вещта/имота, като напр. замърсяване на стени, помещения и др. – са изцяло за сметка на наемателя;
  5. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя;
  6. Наемателят е длъжен да си служи с вещта само и единствено за опрделеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно предназначението й. Тоест, ако Вие сте наели жилищен имот за живеене, нямате право да го ползвате като офис например.
  7. Друго, основно задължение на наемателя е, заплащането на наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта/имота /ток, вода и др. подобни/;
  8. Наемателят е длъжен да върне вещта след прекратяване на договора и то във вида, в който тя му е била предадена. В случай, че вещта има повреди – наемателят дължи обезщетение.
  9. Много е важно да се знае от наемодателите, че ако в договора изрично не е уговорено друго, наемателят може да пренаема вещта, без съгласието на наемодателите.
  10. Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да го прекрати, като отправи едномесечно предизвестие до другата. Като цяло срокът на предизвестие и при срочен и при безсрочен договор, обичайно е предмет на договорки между страните и се регламентира в договора;
  11. Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

 

Няколко практически насоки:

  1. Препоръчително е да сключвате договора за наем в писмена форма и пред нотариус;
  2. Препоръчително е договорът за наем да се вписва /това може да стане, както от наемодателите, така и от наемателите/;
  3. Винаги се уверявайте, че наемодателят е или собственик на имота, или лице, което има право да го отдава под наем;
  4. Препоръчително е при подписване на договора да се състави приемо-предавателен протокол, в който да се отбележат всички забележки по имота /ако има такива/, за да има писмен документ от който да е видно в какво състояние се предава имотът;
  5. Винаги плащайте наемната цена, ако е възможно по банков път. В случай, че наемодателят не желае да му се зaплаща по банков път, то задължително изисквайте от него подробна разписка за всяка платена от Вас сума. Съхранявайте разписките поне до края на договора, а е препоръчително и три години след прекратяването му.
  6. При прекратяване на договора също не забравяйте да подпишете приемо-предавателен протокол в какво състояние връщате/приемате имота;
  7. Ако имате някакви съмнения във връзка с наемния имот – обърнете се към специалист – юрист или адвокат, ПРЕДИ да се задължите по договор за наем.

 

Не забравяйте – съгласно българското законодателство, сключените между страните договори имат силата на закон!

Коментирай

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.