Deed Papers

Поправка на нотариален акт

Разпореждането с недвижим имот се извършва пред нотариус и във форма на нотариален акт. Правото на собственост върху недвижим имот може не само да се прехвърля с нотариален акт, но и да се констатира с такъв акт. Това е в случаите на констативните нотариални актове, които се издават по обстоятелствена проверка или въз основа на документи.

Законът регламентира съдържанието на нотариалния акт – той трябва да съдържа:

  1. година, месеца, деня, а когато е необходимо – часа и мястото на издаването му;
  2. името на нотариуса, който го издава;
  3. пълното име, единния граждански номер на лицата, които участват в производството, както и номера, датата, мястото и органа на издаване на техния документ за самоличност;
  4. съдържанието на акта;
  5. кратко обозначение на документите, удостоверяващи собствеността върху имота;
  6. подпис и изписано пълно име на страните или техни представители и подпис на нотариуса.

Под „съдържание на акта” трябва да се разбират уговорките на страните по сключвания от тях договор. Например, ако е продажба – предметът на продажбата, продажната цена, условия, при които се прехвърля правото на собственост, ако има такива, както и други договорки между страните.

Ежедневно нотариусите изповядват стотици сделки с недвижими имоти и в този смисъл издават стотици нотариални актове. Въпреки, че в практиката подготовката на един проект за нотариален акт се извършва прецизно, след това проектът обичайно се преглежда, а накрая, по време на сделката – нотариусът още веднъж прочита съдържанието на нотариалния акт, все пак е възможно да бъде допусната грешка. Наличието на грешка в нотариалния акт понякога може да доведе до неблагоприятни последици за страните по сделката. Например, ако собственикът на имота иска да се разпореди на свой ред с него, нотариусът може да откаже да изповяда сделката заради грешката в нотариалния акт.

 

Какви грешки могат да се поправят в нотариалния акт?

Не всички допуснати грешки могат да бъдат поправени. Чл.576 от Гражданския процесуален кодекс посочва при наличието на кои пороци нотариалното удостоверяване е нищожно, иначе казано – все едно не се е случило. Ако например нотариусът не е имал право да извърши нотариалното действие – наличието на такъв порок не може да се поправи. Ако при издаването на нотариалния акт страните не са присъствали лично, или техните пълномощници – подобен порок също не може да се отстрани. Ако допусната грешка внася съмнение във волята на страните по договора – също не би могло да се санира чрез поправка на нотариалния акт.

Поправката на нотариален акт се извършва, когато са допуснати грешки, неточности или непълноти, но отново повтаряме, че подобни неточности и непълноти не следва да внасят съмнение в действителната воля на страните по договора или съществено да изменят клаузите по договора или неговата природа. Не може например да се поправи покупко-продажба на дарение. На поправка подлежат очевидни фактически грешки – например ако е сгрешена квадратурата на имота или номера на апартамента. Това са сериозни грешки, макар и технически, защото могат да доведат до съмнение в идентичността.

Поправката на грешките става чрез издаването на нов нотариален акт, който се нарича „нотариален акт за поправка на нотариален акт”. В процедурата за поправка следва да се явят страните по поправяния нотариален акт или техен представител. Ако някоя от страните отказва да вземе участие лично или чрез представител – поправка не е възможна. Ако някоя от страните междувременно е починала – трябва да участват наследниците й. Спорно е обаче до колко и какви грешки в нотариалния акт могат да се поправят с участието на наследниците на починалата страна. Възможно е, ако се налага да се извършат прибавки в текста, например на думи или изрази, поясняващи волята на страните, нотариусът да откаже да издаде нотариален акт за поправка на нотариален акт, ако някоя от страните по поправяния документ е починала. На практика наследници няма как да свидетелстват за „волята” на техния наследодател при сключването на договора.

След издаване на нотариалния акт за поправка на нотариален акт, двата документа важат заедно. Нотариалният акт за поправка също следва да бъде вписан в имотния регистър. Следва да имате предвид, че при издаване на нотариален акт за поправка на нотариален акт се събира обикновена нотариална такса, а не такса като при сделка.

Поправката на окончателен нотариален акт не е правно регламентирана. Въпреки това тя се извършва нерядко в практиката. Възниква въпросът от кой нотариус следва да бъде извършена поправката на нотариалния акт. Тъй като законът не предвижда някакви особени изисквания и доколкото поправката на окончателния нотариален акт на практика представлява съвсем ново, самостоятелно нотариално производство, то считаме, че тя може да се извърши от всеки един нотариус с район на действие по местонахождение на недвижимия имот. Тук има една специфика, на която следва да се обърне внимание – ако грешката в нотариалния акт е установена преди той да бъде вписан в имотния регистър, то поправката може да се извърши само от нотариуса, който го е издал. Възможно е, макар и рядко, докато трае вписването в имотния регистър, нотариусът да е умрял или да е загубил правоспособност. В този случай, ако съдията по вписванията откаже вписване на нотариалния акт, поради това, че е констатирал някаква допусната грешка, която е съществена и следва да се поправи, поправката може да се извърши от нотариуса, който е приел служебния архив на нотариуса по сгрешения нотариален акт.

В заключение, следва да кажем, че поправката на нотариален акт не е формалност, а е сериозна процедура. Ако по някаква причина не може да бъде извършена поправка, например някоя от страните отказва да се яви пред нотариуса, то тогава за другата страна остава възможността да предяви установителен иск и чрез съдебно дело нотариалният акт да бъде поправен.

 

Коментирай

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.