mortgage

Какво трябва да знам за предварителния договор при сключване на сделка с недвижим имот?

Няколко общи думи

От години насам в практиката се наложи при сделки с недвижими имоти страните да сключват предварителен договор, с който да уговарят условията на бъдещата нотариална сделка.

Тази практика бе продиктувана от множество фактори, касаещи бъдещата сделка, основните от които са високата цена на имотите спрямо ниската покупателна способност на масовия потребител, и обстоятелството, че повечето хора теглят банкови кредити за заплащане на продажната цена /или част от нея/. При тези условия, за да се чувстват по-сигурни, логично страните прибягват до подписване на предварителен договор. Продавачът, от една страна е спокоен, че има сигурен купувач и ще реализира имота си на добра цена, а в същото време получава и свеж капитал чрез капарото, а купувачът от друга страна, е спокоен, че ще има достатъчно време да набави всички необходими документи, които банката кредитор му изисква, за да отпусне кредит.

Правната уредба на предварителния договор е в чл.19 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ и чл.362-364 от Гражданско-процесуалния кодекс /ГПК/. Най-просто казано, предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот представлява едно обещание за продажба на недвижимия имот в определен бъдещ момент.

Сключването на предварителния договор се извършва от собственика на продаваемия имот – бъдещият продавач и от друга страна от бъдещия купувач на имота. Брокерът не е страна по сделката, но много често в практиката се получава така, че именно той изготвя клаузите по договора, съветва страните и изобщо изиграва съществена роля при подписването на договора.

 

Какво е на практика предварителния договор?

Безспорно, от юридическа, а и от фактическа гледна точка, по-незащитената страна в правоотношението обичайно е купувачът по бъдещата сделка. Той е лицето, което заплаща капаро, лицето, което се задължава да заплати определената продажна цена, а много често той е и човекът, който тегли банков кредит, за да набави необходимата сума. Какво получава насреща купувачът по един предварителен договор – обещанието на продавача, че в посочения в договора срок, последният ще му прехвърли собствеността върху продаваемия имот – чиста от всякакви вещни и облигационни тежести /вещно право на ползване, ипотеки, сключени договори за наем и др./. Тук наблягаме на думата „обещание”. Да, именно това е, което получава купувачът насреща – обещанието на продавача, че последният е собственик на имота, че имотът не е ипотекиран, не е обект на съдебни дела, в него няма наематели и пр. Купувачът обаче няма гаранция, че действителните факти са именно такива, а в същото време, срещу това именно обещание, той заплаща капаро, обичайно 10% от продажната цена.

 

За какво да внимава купувачът, когато използва услуги на брокер на недвижими имоти?

На първо място купувачът следва да знае, че ангажиментът на брокера във връзка със сделката стига само и единствено до там – да бъде реализирана сделката. Нито брокерът, нито нотариусът, който ще изповядва нотариалната сделка – носят някаква отговорност, ако след продажбата се окаже, че имотът е бил отдаден под наем, или пък има някакви други тежести, или в най-лошия случай – продавачът не е бил действителният собственик. Следователно, интересът на брокера е да си получи комисионата, а интересът на нотариуса – да изповяда законосъобразно сделката и да събере изискуемите по закон такси във връзка със сделката.

Като казвам това, искам дебело да подчертая, че предвид интереса на брокера – последният няма, а и не е длъжен да Ви защити правата при подписване на предварителен договор. Ето защо, би било добре, преди да се обвържете по предварителния договор, да се консултирате със специалист – юрист или адвокат. Предварителният договор за продажба на недвижим имот не е просто една формалност, или една бланка, достъпна в интернет, както може би повечето хора погрешно смятат. Лошо съставеният предварителен договор на практика може да коства не само последващото изповядване на нотариалната сделка, а и много време и средства на страните.

От друга страна, квалифицираният специалист ще се запознае с проекта на договора, ще Ви обърне внимание, ако в него има клаузи, които са против интересите Ви, ще Ви разясни какво рискувате – задължавайки се по договора и плащайки капарото по него, при необходимост ще преговаря като Ваш пълномощник за включване на допълнителни клаузи в договора или за изключване  на клаузи от него. Нещо повече, специалистът ще се запознае с документите на имота – най-вече документ за собственост. Следва да знаете, че имате пълно право да изискате в копия документите за имота – нотариален акт, данъчна оценка, скица от АГКК или общината. Ако продавачът или брокерът по някаква причина откажат да Ви предоставят документите, преди да сте подписали предварителния договор – то това е сигурна индикация, че нещо не е наред и по всяка вероятност продавачът не е добросъвестен.

На база на така представените документи за имота, специалистът би могъл да направи едно задълбочено проучване на историята на имота и ако има нещо притеснително – да Ви алармира, преди да сте се обвързали по предварителния договор.

По този начин Вашите права ще бъдат в максимална степен защитени. Следва да имате предвид, че ако се обърнете към адвокат и го ангажирате да разгледа проекта на предварителен договор, а също и да проучи историята на имота – адвокатът носи отговорност, ако не е положил необходимите усилия да изпълни възложената му от Вас работа. Но не отговорността му е гаранция за Вашата сигурност, а неговият интерес, който не е обвързан с реализирането на сделката – за адвоката/юриста е без никакво значение дали ще се стигне до фактическо изповядване на сделката. Той има интерес да изпълни възложената му работа, срещу което получава и договореното с Вас възнаграждение. Тоест – той е напълно независим, за разлика от брокера.

Всяка сделка с недвижим имот е специфична и крие особености.

По-нагоре казах, че купувачът обичайно е по-незащитената страна при подписване на предварителен договор, но има множество хипотези при които и продавачът може да се окаже в тази позиция. Във всички случаи нашият съвет е да се консултирате със специалист – юрист или адвокат, преди да подпишете предварителен договор. Навременната консултация може да Ви спести много и излишни разходи.

 

Какви са възможностите ни, ако сме сключили предварителен договор, но не се е стигнало до сделка?

Законът в подобна хипотеза е пределно ясен – изправната страна по договора може да заведе съдебно дело, посредством което или да иска връщане на платеното капаро /в двоен размер/, или да иска обявяване на предварителния договор за окончателен.

Какви са негативите в подобни случаи?

Съдебното дело обичайно продължава дълго, а предвид, че може да се разгърне на няколко съдебни инстанции – говорим за няколко години. Свързано е с много допълнителни разноски – съдебни такси, такси за експертизи и др. Накрая, дори и да се стигне до положително за Вас решение, може да се окаже, че осъдената страна не разполага с имущество, от което да се удовлетворите.

 

Коментирай

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.