division of property

Какво представлява съдебната делба?

НЯКОЛКО ОБЩИ ДУМИ

По различни причини може да се случи така, че да придобием недвижим имот в съсобственост с още някой. Например:

  1. след смъртта на Ваш близък, Вие не сте единствен наследник, а придобивате по наследство имот заедно с още наследници, т.е. в съсобственост
  2. по време на брака сте придобили недвижими имоти в режим на съпружеска имуществена общност, развели сте се, но не сте уредили собствеността върху имотите по време на развода и по този начин Вие и бившата Ви съпруга оставате съсобственици в режим на обикновена съсобственост на придобитите по време на брака имоти
  3. възстановяване /реституция/ на имот, който на времето е бил отчужден от Ваш наследодател. Примерно, дядо Ви е имал нива, която е била отчуждена. Години по-късно, когато дядо Ви отдавна е починал, държавата реституира въпросната нива, но понеже собственикът й е починал, я реституира на неговите наследници. Така между наследниците възниква съсобственост.

 

Съсобствеността върху обща вещ може да се прекрати по два начина – чрез делба или чрез сделка, като съсобствениците се разпоредят с общата вещ.

 

Делбата бива два вида – съдебна делба и доброволна делба.

 

Съдебна делба

До съдебна делба се стига в случаите, когато съсобствениците на една вещ не могат да постигнат съгласие как да се подели общата вещ, или когато някой от собствениците е неизвестен, а останалите собственици искат да се разпоредят по някакъв начин с вещта.

Делбата е регламентирана в Закона за собствеността, Закона за наследството и Гражданския процесуален кодекс.

Всеки съсобственик може да поиска делба на общата вещ. Искът за делба не се погасява по давност. Той може да се предяви винаги, независимо колко време е изтекло от възникването на съсобствеността. Нещо повече, всякакви договорки или завети, които изключват делба на обща вещ са недействителни.

 

Съдебната делба започва с предявяване на иск пред районния съд. Развива се в две фази.

През първата фаза на делбата, най-просто казано, сезираният съд преценява между кои наследници/съсобственици, при какви квоти (кой каква част притежава) и за кои имоти да допусне делбата.

В тази фаза всеки, който претендира, че е собственик следва да докаже правото си на собственост, за да бъде включен като съделител през втората фаза на делбата. Важно е да се знае, че в съдебната делба могат да се делят, както всички имоти, обект на съсобственост между едни и същи лица, така и само част от притежаваните от тях общи имоти. Обратното обаче не е възможно – не е възможно да се извърши делба на имот само между част от съсобствениците. Задължително е в делбата да участват всички съсобственици, иначе тя ще бъде нищожна, тоест от гледна точка на правото ще е едно правно нищо.

Първата фаза на съдебната делба приключва с решение за допускане на делбата. В решението съдът се произнася за това между кои лица и за кои имоти ще се извърши делбата и каква е частта на всеки съсобственик (сънаследник).

В рамките на първата фаза на делбата се решават и някои преюдициални въпроси, а именно може да се разглеждат оспорвания на произход, на осиновяване, на завещания и на истинността на писмени доказателства, както и искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения.

Например, някоя страна по делото твърди, че също е собственик на поделяемия имот въз основа на завещание. Тогава другите участници в делото имат интерес да оспорват завещанието, като могат да твърдят, че то е неистинско, че е нищожно и пр. Ако успеят да докажат, че завещанието е неистинско, страната, която основава правото си на собственост на него, ще бъде изключена от делото за делба и по този начин останалите участници ще имат по-голям дял в общото имущество. Друг, много често срещан пример е, когато някой от съделителите основава правото си на собственост върху дарение. Тогава, другите съделители, биха могли да претендират, че са наследници със запазени части и да искат намаляване на дарението до размера на запазената част. По този начин те могат да намалят квотата на съделителя, който се основава на дарението и да увеличат своята.

В първата фаза на делбата се разпределя и ползването на поделяемите имоти до приключване на съдебната делба.

След влизане в сила на решението за допускане на делбата се насрочва заседание и започва втората фаза на съдебната делба.

През втората фаза на делбата вече имаме яснота между кои лица и за кои имоти ще се извършва делбата.

В рамките на тази втора фаза, всеки съделител може да предяви претенции за сметки към останалите съделители. Например, ако един от съсобствениците е извършил някакви подобрения върху общата вещ, или е извършил разноски за нейното запазване, може да иска възстановяване на направените от него разноски съобразно размера на идеалните части на останалите съсобственици.

След като се разгледат исканията за сметки (ако има такива) съдът пристъпва към същинската делба. Обичайно се назначава съдебна експертиза, която има задача да даде заключение дали имотите, участващи в делбата са поделяеми и как могат да се разпределят съобразно дяловете на участниците в делбата. Ако някой имот е неподеляем и не може да бъде поставен в дял на някой от съделителите, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан.

Oсновни принципи при извършване на делбата

Основен принцип, към който съдът се придържа, когато прави фактическата подялба, е, че всеки от съделителите трябва да получи реален дял, т.е. делът му в съсобствеността да бъде удовлетворен в натура. Когато това не е възможно, липсата на дял или получаването на дял с по-малка стойност от полагащата се, се удовлетворява с уравнение в пари.

  1. От горното следва, че първо съдът ще се опита така да раздели имотите, че всеки да получи точно каквото и колкото му се полага в натура т.е. в имот.
  2. Ако първото е невъзможно, поради естеството на имотите и размера на квотите на съделителите, тогава съдът разпределя имотите, съобразно най-удобния вариант при спазване на принципа, а разликата уравнява в пари т.е., който е получил по-голям дял от това, което му се полага, обезщетява другия, който е получил по-малък дял, с пари.
  3. Ако имотът е само един или са няколко, но не могат да бъдат поделени поотделно, тогава съдът ги възлага на този съделителите, който желае да ги получи в натура, като уравнява останалите съделители с пари. Т.е. на практика той изкупува от аналите техните делове.
  4. Ако имотът е само един или са няколко, но не могат да бъдат поделени поотделно, и никой от съделителите не иска да изкупи дяловете на останалите и да получи имота в дял, тогава съдът постановява имотът да бъде изнесен на публична продан, като след продажбата получената цена се разпределя между съделителите, съобразно квотите им.

 

Тук достигаме и до следващия основен принцип на делбата, а именно да бъде ликвидирана съсобствеността и всеки съделител да получи дял в натура или в пари.

 

Практически съвети

Ако съдебната делба може да се избегне, то винаги за предпочитане е доброволната делба.

На първо място, следва да сте наясно, че съдебната делба е тежка и тромава процедура и може да продължи с години. На следващо място, съдебната делба винаги е свързана с много по-големи разноски отколкото доброволната. Става въпрос за разноски за съдебни такси, експертизи, множество документи и пр. При съдебната делба имотите винаги се оценяват по пазарна стойност, респективно върху тази стойност се калкулират и повечето такси, а накрая и данъкът за придобиване, който съделителят, получил в дял даден недвижим имот, ще следва да заплати. Напротив, доброволната делба може да се изповяда на размера на данъчната оценка.

Друг голям негатив на съдебната делба е, че ако недвижимият имот бъде изнесен на публична продан, твърде е възможно да не се намерят купувачи и да се провеждат няколко продани. С всяка следваща продан цената на имота обаче се намалява. Така, имотът може да бъде продаден на безценица и съделителите да получат толкова малко средства, които да не стигат за покриване дори на разноските по делото.

Доброволната делба е много по-бърз и евтин способ за прекратяване на съсобствеността.

Добрата новина е, че дори и да сте стартирали процедура по съдебна делба, ако в рамките на делото все пак се спогодите с останалите съсобственици, бихте могли да сключите съдебна спогодба и доброволно да уредите отношенията си. Това ще Ви спести излишни пари и време.

 

Малко хора знаят, че договорът за делба не е документ за собственост. Ето защо, не е задължително, но е препоръчително, ако сте сключили договор за доброволна делба, въз основа на него да се снабдите и с т.нар. констативен нотариален акт.

1 comment

  1. Зинеп 4 седмици ago 24.09.2018

    Ако имам имот който е бил на пра дядо ми и е прехвърлен със свидетели на мое име,сестрите ми имат ли право да обжалват и да искат част от него като наследствена.БЛАГОДАРЯ.

Коментирай

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.