Business concept isolated on white

Продажба на идеални части от съсобствен имот

Притежавате имот съвместно с други хора. Искате да продадете дела си. Законът за собствеността налага да бъдат спазени определени изисквания при подобни сделки.

Съгласно чл.33 от Закона за собствеността съсобственикът може да продаде своята идеална част от недвижим имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Практически в подобни случаи нотариусите изискват една нотариално заверена декларация от останалите съсобственици, че идеалните части са им били предложени за определената продажна цена, но те отказват да ги закупят и са съгласни трето лице да ги закупи.

Предложението за изкупуване от останалите съсобственици може да бъде отправено и чрез нотариална покана.

В случай, че не изпълните това си задължение и продадете идеалните си части от имота без да сте ги предложили на останалите съсобственици, то те ще имат право в двумесечен срок от продажбата да предявят иск и да искат да изкупят идеалните Ви части. Искът се предявява пред районния съд по местонахождение на недвижимия имот. Съществува съдебна практика, която приема, че двумесечният срок започва да тече от момента, в който съсобственикът е узнал за продажбата. В такъв случай обаче е необходимо да се докаже моментът на узнаване. Двумесечният законов срок е преклузивен – това означава, че ако искът е предявен след изтичането му, или ако не са представени доказателства от кой момент съсобственикът е узнал за продажбата, то съдът ще  отхвърли исковата молба. Размерът на дела на съсобственика няма никакво значение относно правото му да предяви иск да изкупи идеалните части от имота. Ако съдът уважи предявения иск, по силата на съдебното решение ищецът ще придобие идеалните части от имота. Той обаче ще бъде задължен да заплати продажната цена на закупената идеална част. Обичайно сумата е дължима на третото лице, което е закупило идеалната част и е заплатило за нея. Ако обаче по някаква причина то още не е заплатило продажната цена – сумата е дължима на съсобственика, който продава дела си. Важно е да знаете, че от влизане в сила на съдебното решение тече едномесечен срок в рамките на който трябва да бъде заплатена продажната цена. Ако тя не бъде заплатена – по силата на закона решението се счита обезсилено.

С Тълкувателно решение № 5 от 2012 г. Върховният касационен съд прие, че:

Когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД.

Това означава, че ако искате да продадете идеалните си части от даден имот, но останалите съсобственици по някаква причина Ви препятстват, или пък нямате връзка с тях – все пак имате решение на проблема. Бихте могли да дарите на купувача, явяващ се трето лице спрямо съсобствеността, част от идеалната си част. По този начин третото лице на практика ще стане съсобственик и няма да има никакъв проблем да му продадете останалата част, като няма да се налага да я предлагате на останалите съсобственици.

В заключение следва да кажем, че прехвърлянето на идеалната част от недвижим имот е възможно само при дялова съсобственост. Ако имотът се притежава в режим на съпружеска имуществена общност – единият съпруг не може да се разпорежда самостоятелно с идеалната си част. Причината е, че съпружеската имуществена общност е особена бездялова съсобственост. Това означава, че прехвърлянето на идеални части от имот в режим на СИО е възможно само съвместно от двамата съпрузи. В този случай обаче, ще възникне обикновена съсобственост между тях и третото лице. Ако съпрузите например са прехвърлили ½ идеална част от имота си на трето лице, квотите ще са следните – третото лице ще притежава ½ идеална част от имота, а другата ½ идеална част ще продължи да е собственост общо на двамата съпрузи. В случай, че съпрузите прекратят режима на съпружеска имуществена общност, то тогава всеки от тях ще притежава по ¼ идеална част от имота, която ще може да прехвърля напълно самостоятелно и при спазване на особените изисквания на закона, описани по-горе.

Коментирай

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.